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各位朋友好，我是大頭爸爸，多年地產(chǎn)規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，借風(fēng)生平臺，分享下我個人關(guān)于城更項目規(guī)劃可行性研判的主要思路。

城更前期研判，除了投資線算賬是否算得過之外，還要在專業(yè)線的規(guī)劃設(shè)計中是否能擺得下。

城更項目前期研判的規(guī)劃研究主要把控三個關(guān)鍵：規(guī)劃管控、土地承載（開發(fā)強(qiáng)度）、土地整備。

以下一一做簡單闡述。

規(guī)劃管控主要有兩大方面，一個是剛性管控，另一個是政策性管控，如負(fù)面清單等。

剛性管控主要是指城鄉(xiāng)規(guī)劃中的建設(shè)管控規(guī)劃，大部分是剛性、不可調(diào)整，部分存在調(diào)整空間，主要包含：

除了傳統(tǒng)規(guī)劃的剛性管控，某些城市會依據(jù)該市實(shí)際情況，通過政策性工具，建立自己的負(fù)面清單，也就是再設(shè)置些負(fù)面條件對城更規(guī)劃進(jìn)行管控。

下文就以廣州各區(qū)的負(fù)面清單設(shè)定為例，做對比分析。

增城區(qū)花都區(qū)的負(fù)面清單大致相同，具體如下

（1）不符合國土空間規(guī)劃等剛性管控要求的；

（2）規(guī)劃區(qū)位遠(yuǎn)離交通主要干道、道路管網(wǎng)等市政配套設(shè)施不完善的；

（3）行政村（自然村）范圍內(nèi)標(biāo)圖建庫分布零散、土地整合難度大，土地利用總體規(guī)劃中建設(shè)用地占行政村（自然村）行政區(qū)域面積比例不到30%的（結(jié)合重點(diǎn)項目實(shí)施的除外）。

白云和番禺區(qū)還有更細(xì)致的負(fù)面清單管控要求：

番禺區(qū)：

（1）根據(jù)上層次國土空間規(guī)劃，舊村標(biāo)圖建庫主要位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界以外、屬于生態(tài)和農(nóng)業(yè)空間范圍，且周圍無置換空間，基本不具備全面改造條件的舊村；

（2）涉及歷史文化街區(qū)、歷史文化名鎮(zhèn)、歷史文化名村、歷史風(fēng)貌區(qū)、傳統(tǒng)村落保護(hù)范圍，且保護(hù)規(guī)劃未經(jīng)批準(zhǔn)或保護(hù)規(guī)劃雖已獲批準(zhǔn)，但因保護(hù)范圍限制無法實(shí)現(xiàn)平衡的舊村；

（3）舊村標(biāo)圖建庫涉及生態(tài)廊道面積占比已達(dá)到或超過50%，基本不具備全面改造條件的舊村；

白云區(qū)：

（1）不符合國土空間總體規(guī)劃“三區(qū)三線”管控要求的；

（2）不符合廣州市城市更新專項規(guī)劃和廣州市城市更新“十四五”規(guī)劃管控要求的；

（3）不符合廣州市城市環(huán)境總體規(guī)劃管控要求的；不符合廣州市生態(tài)廊道管控要求的；不符合廣州市各類自然保護(hù)地管控要求的；不符合廣州市飲用水源水質(zhì)保護(hù)要求的。

（4）不符合廣州市歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃、歷史文化街區(qū)和風(fēng)貌區(qū)、歷史文化名鎮(zhèn)和名村、歷史建筑保護(hù)規(guī)劃、傳統(tǒng)村落保護(hù)發(fā)展規(guī)劃等要求的；

（5）    涉及帽峰山、流溪灣、巴江河“三大美麗鄉(xiāng)村群”的；

（6）    其他不符合廣州市城市規(guī)劃建設(shè)管控要求的。

通過改造成本核算、經(jīng)濟(jì)測算，項目的總體建設(shè)量已經(jīng)可以推算出來。下一步就是看項目的土地能否承載測算出來的建設(shè)量了。在前期研判中，我們要關(guān)注總盤子，做到總數(shù)可控，最好有余糧。

土地承載力的關(guān)鍵詞是：土規(guī)規(guī)模、建設(shè)用地指標(biāo)、凈用地。

如果將建設(shè)用地指標(biāo)比如為雞蛋，那土規(guī)規(guī)模就是籃子。要先有籃子，我們的雞蛋才能有地方放。

通過現(xiàn)狀、權(quán)屬、標(biāo)圖建庫、土地利用規(guī)劃、09年土地利用現(xiàn)狀等信息，將可用的、村屬的土規(guī)規(guī)模及指標(biāo)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計出來。我們就可以大致知道總盤子可以做到多大，建設(shè)量是否擺得下。

計算凈用地、開發(fā)強(qiáng)度、容積率的時候，需要注意的是根據(jù)人口預(yù)留足夠的獨(dú)立占地的公共服務(wù)設(shè)施（包括中小學(xué)、高中、幼兒園、公交站場、市政設(shè)施等），以及相關(guān)的規(guī)劃（《廣州市城市更新（城中村改造）公共服務(wù)設(shè)施綜合布點(diǎn)規(guī)劃》），注意項目中是否有醫(yī)院、優(yōu)質(zhì)中學(xué)等布點(diǎn)。

建設(shè)量擺不下怎么辦？用地有缺口？容積率爆表？

這時候可以問問村委、合作方、區(qū)土儲、征地辦等，看看是否有留用地指標(biāo)、征地計劃，爭取留用地/指標(biāo)納入改造。

如果還擺不下，那怎么辦？

根據(jù)穗規(guī)劃資源規(guī)字〔2020〕4號《廣州市舊村全面改造項目涉及成片連片整合土地及異地平衡工作指引》，還可以通過改造主體整合收購鄰近的國有建設(shè)用地、異地平衡等辦法進(jìn)行，

其中整合收購的費(fèi)用還可以納入改造成本。

當(dāng)然，除了早有計劃，不然在前期研判階段研究這個可能會言之過早。

在土地承載力主要關(guān)心的是數(shù)據(jù)、總量的把控，但最終還是要落回空間中，在空間規(guī)劃中研判項目是否可落地。

土地整備的關(guān)鍵詞是：土規(guī)調(diào)整、實(shí)施路徑

（1）涉及土地權(quán)屬整合歸宗的，初步研判權(quán)屬。

（2）涉及土規(guī)調(diào)整的，注意是否涉及水田、生態(tài)林、公益林等。涉及農(nóng)轉(zhuǎn)用的，通過09年或17年土現(xiàn)，注意指標(biāo)是否足夠。

(3)涉及“三地”的，注意占地規(guī)模、位置、土規(guī)符合性等情況。

（4）涉及留用地、飛地的，注意處置方式。

（5）涉及整合國有用地、土地置換、異地平衡等，注意所在地方\區(qū)的政策依據(jù)和實(shí)施路徑。

城更規(guī)劃研判涉及的知識點(diǎn)較多，實(shí)操過程中應(yīng)嚴(yán)格遵循研判流程，避免漏項，造成誤判。